Gestão de hotéis: de “asset heavy” a “asset light”

Há vários anos, alguns fundos de investimento nacionais e internacionais entraram para adquirir ativos hoteleiros, e o número de transações continua a aumentar ano após ano a taxas de dois dígitos. 

Há quem também acredite que a situação atual devido à pandemia irá impulsionar ainda mais essa tendência, mas ainda falta ver.  A rentabilidade do setor imobiliário hoteleiro parece ser um sucesso quase garantido no nosso país; Basta olhar para o crescimento do número de chegadas ano após ano para reconhecer que se trata de um destino de sucesso e com boas perspetivas, com um parêntesis aberto, por ora. É por esta razão que o interesse dos fundos de investimento tem vindo a ganhar cada vez mais peso no setor, impulsionado, entre outros fatores, por várias alianças entre veículos de investimento nacionais e estrangeiros e operadores hoteleiros, muitos deles, grandes grupos internacionais. 

Esta evolução na forma de fazer negócio hoteleiro levou a várias mudanças no setor. Por um lado, o nascimento nos últimos anos de novas empresas de gestão hoteleira, de dimensão inferior às das grandes empresas hoteleiras a que estávamos habituados neste país, que se centram na atividade hoteleira como atividade comercial e têm pouco ou nenhum interesse em imóveis.

Por outro lado, a crescente separação entre Hotel Management e Real Estate (ativos imobiliários). As grandes empresas hoteleiras espanholas como a Meliá ou o Barceló evoluíram nos últimos anos de um modelos de 'heavy asset', ou seja, ser ao mesmo tempo proprietária do imóvel e gestora do hotel que o acolhe, para um “light asset” , dissociando-se, embora nem sempre totalmente, da divisão imobiliária para se focarem no seu modelo de negócio principalmente na gestão hoteleira, conduzindo à venda de alguns dos seus ativos a fundos de investimento em troca da manutenção da gestão e, por sua vez, podendo realizar um maior crescimento das suas respetivas carteiras em modelos de gestão, qualquer que seja o tipo de contrato, ganhando visibilidade internacional.  Diferentes modelos de contrato  No que se refere aos tipos de contratos, vamos ver a seguir o que diferentes modelos podem ser dados, para conhecer as diferenças e entender do que estamos falando, pois também neste aspeto ocorreram mudanças importantes nos últimos anos. 

O modelo mais tradicional é o do arrendamento, sem mais, aluguer para uma determinada atividade comercial. Neste caso, o proprietário cede o seu imóvel sem outra expectativa que não seja a cobrança da renda acordada de acordo com o contrato assinado.

Outro tipo um pouco mais sofisticado é o do aluguel variável. Nesse caso, geralmente é dado um valor fixo pelo arrendamento, pactuado entre ambas as partes, e outro que varia, geralmente de forma percentual em função dos lucros da exploração.  Terceiro, temos o contrato de gestão ou HMA (Hotel Management Agreement). É a aplicação mais recente na Espanha, embora já seja bastante difundida em países como os Estados Unidos. Neste modelo, o proprietário pede ao operador que se encarregue da gestão do seu hotel em troca de determinadas taxas ou taxas de gestão, acordadas no contrato.  Nestes casos, as vantagens recaem diretamente sobre o proprietário, que é o responsável pela conta de ganhos e perdas, que paga com parte destes lucros a gestão do seu hotel a um operador hoteleiro. Normalmente também existe sempre uma parte variável, que é o que condiciona o gestor a operar de forma a maximizar o retorno do ativo, pois quanto mais lucro na operação, mais lucro recebe. 

Esses são os três tipos de contrato entre a propriedade e o administrador. A maior diferença entre aluguel e gestão é que, no primeiro caso, a operadora é responsável pela conta operacional e destina parte do lucro para o aluguel do imóvel. No caso do HMA, é o dono do imóvel que paga ao gestor a taxa pela operação e pela criação de lucros.

A entrada dos fundos de investimento como novos proprietários, com mais experiência financeira e mais interesse na rentabilidade, levou ao desenvolvimento de novas formas de colaboração entre propriedade e gestão / operação. É por esta razão, para além da profissionalização da indústria, que os contratos mais tradicionais entre operador e proprietário, normalmente baseados em modelos de aluguer fixo ou variável, estão a ser progressivamente substituídos por contratos de gestão para grandes e não tão grandes operadores.  Vale ressaltar também que, embora o modelo ainda não esteja muito presente no país, também existem novas fórmulas de franquias administradas por operadoras independentes de marca branca, sociedades de controle compartilhado, etc.  Grandes empresas hoteleiras vão para a gestão  Poderá estar a perguntar-se porque é que as empresas hoteleiras, como as grandes empresas espanholas, decidiram na altura passar de um modelo de “heavy asset” com grande interesse em ativos imobiliários para um modelo de “light asset” com a motivação principal na gestão / exploração dos hotéis. Os motivos são vários, embora possamos entender que o principal para alguns é a redução do risco. 

Não é a mesma coisa ser responsável por uma gestão pela qual são gerados benefícios em troca da gestão / operação, do que ser dono de um imóvel que talvez nem sempre apresentará o retorno desejado. Por outro lado, ter menos responsabilidade, ou seja, menos encargos financeiros, permite o crescimento do portfólio, com o que a empresa pode permitir-se operar muitos mais hotéis se não necessitar de os adquirir para isso.

Ou seja, várias empresas hoteleiras relevantes no país têm vindo a passar de um modelo a outro de forma a, de que em vez de focarem grande parte do seu interesse no setor imobiliário, focando-se única ou principalmente na gestão de ativos, gerando benefícios através das taxas de administração. Recebem dos agora proprietários, também ligados, por vezes, a substanciais incentivos relacionados com os bons resultados obtidos. 

Este modelo de negócio relativamente novo veio para ficar, afita diretamente uma alteração do modelo relacional, tendo em conta que, no caso de um HMA, se estabelece um vínculo mais estreito entre o proprietário e o operador, pelo facto de este ter o dever de comunicar os seus resultados ao fundo de investimento ou ao proprietário do hotel que estão a operar. Tudo isso dá origem a uma sofisticação no setor que, a meu ver, só traz benefícios para todos.

 

 

 

 

Aida Muñoz, HIP   é diretora de Estratégia de Revenue na HIP (Hotel Investment Partners)